Was ist ein Erbbaurecht? – Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche – somit übertragbare – Recht, auf oder
unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Einzelheiten regelt das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).



Wie entsteht ein Erbbaurecht? – Durch einen notariellen
Vertrag kann der Grundstückseigentümer ein Erbbaurecht
zugunsten eines Dritten bestellen. Das Erbbaurecht muss
im Grundstücks-Grundbuch in Abteilung II (Rechte und
Pflichten) an rangerster Stelle eingetragen werden. In der
Folge entsteht ein zweites Grundbuch für das Erbbaurecht.

Zweckbestimmung – Ein Erbbaurecht wird für einen bestimmten Zweck vergeben. Dieser kann sehr weit gefasst
sein, z.B. „wohnbauliche Nutzung“, kann aber auch sehr eng
definiert werden, z.B. „Nutzung für einen Waldorfkindergarten“. Je enger die Definition gefasst ist, umso eingeschränkter ist natürlich die Handelbarkeit des Erbbaurechts.

Laufzeit – Sie beträgt meist zwischen 30 und 99 Jahren und ist
frei vereinbar. Um ein Erbbaurecht beleihen zu können, benötigen die finanzierenden Banken ausreichend lange Laufzeiten.

Erbbauzins – Der Erbbauzins berechnet sich in der Regel
nach dem Grundstückswert. Dieser wird mit einem Satz von
vier bis fünf Prozent multipliziert. Es sind aber auch andere
Vereinbarungen möglich. Vom Festbetrag bis zu einem Anteil an den Einkünften aus dem Erbbaurecht.

Anpassung des Erbbauzinses (Wertsicherung) – Durch die
Festschreibung des Erbbauzinses partizipiert der Grundstückseigentümer nicht mehr an möglichen Bodenwertsteigerungen. Der Erbbaurechtsgeber hat Interesse daran,
seine Einnahmen inflationsstabil zu gestalten. In aller Regel
wird daher heute eine Indexierung nach dem Verbraucherpreisindex, festgestellt vom Statistischen Bundesamt, vereinbart. Eine Anpassung darf frühestens alle drei Jahre erfolgen.

Was ist ein Heimfall – Den Heimfall, der nicht verwechselt
werden darf mit dem regulären Vertragsende, kann der
Grundstückseigentümer ausrufen, wenn der Erbbaurechtsnehmer seinen Vertrag nicht erfüllt. Sei es durch Nichtzahlung von Erbbauzinsen oder durch einen Verstoß gegen die
Zweckbestimmung des Vertrages. In diesem Fall kann der
Grundstückseigentümer die Übertragung des Erbbaurechtes auf sich selbst verlangen, muss aber die im Vertrag genannte Entschädigung leisten. Diese kann von Null bis zum
vollen Verkehrswert reichen. Eine Entschädigung von 2/3
des Verkehrswertes ist häufig.

Was geschieht bei Vertragsende? – Meist wird der Vertrag
verlängert. Die Konditionen der Verlängerung sind frei verhandelbar. Der Grundstückseigentümer kann das Gebäude
aber auch übernehmen – auch hier gegen Zahlung der im
Vertrag festgehaltenen Entschädigung.

Wie wird die Entschädigung festgesetzt? – Die Umstände
der Erbbaurechtsvergabe bestimmen die Entschädigung. So
gibt es Kommunen, welche Gebäude zur Verfügung stellen,
nach Ablauf aber keinerlei Entschädigung dafür bezahlen.
Im sozialen Wohnungsbau muss mindestens eine 2/3-Entschädigung vereinbart werden. Ansonsten ist die Höhe der
Entschädigung Verhandlungssache. Meist wird man die
Erstellung eines Verkehrswertgutachtens durch einen vereidigten Sachverständigen vereinbaren, um ohne Konflikte
zu einem angemessenen Wert zu gelangen.

Einfluss des Eigentümers während der Vertragslaufzeit –
Der Grundstückseigentümer hat nach Vertragsschluss nur
noch wenige Eingriffsmöglichkeiten. Seine Zustimmung
ist in der Regel erforderlich für eine Beleihung des Erbbaurechts und für baugenehmigungspflichtige Maßnahmen.

Vorkaufsrechte – Dem Erbbaurechtsnehmer kann für das
Grundstück, dem Erbbaurechtsgeber für das Erbbaurecht
ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden.

Eigentumswohnungen auf Erbbaurecht? – Ja, kein Problem.
Es gibt auch ein Wohnungserbbaurecht.

Erbbaurecht und Finanzierung – Ein Erbbaurecht kann
beliehen werden. Die Banken ermitteln für Erbbaurechte
in gleicher Weise „Beleihungswerte“ wie für Volleigentum.
In der Regel werden jedoch circa zehn Prozent Abschlag
vorgenommen, weil das Erbbaurecht bei Käufern nicht
sonderlich beliebt ist und die Verkaufsfähigkeit sich dadurch mindert.