Transaktionsmanagement

Über 35% der Investoren erwarten, dass sich die Tendenz zum outsourcing verstärkt.

Basis für das Transaktionsmanagement ist die Analyse des Immobilienbestands und die Ableitung der Strategie des Anlegers und wie sich der Bestand durch Transaktionen verändern soll.

 

Die Akquise von Objekten, welche zur erarbeiteten Strategie passen, ist eine der Kernleistungen des Transaktionsmanagements.

 

In diesem Zusammenhang kommen verschiedene Instrumente zum Einsatz, wie die Standort- und Marktanalyse und die Immobilienbewertung. Aber auch die Steuerung und Durchführung der Due Diligence fällt in diesen Aufgabenbereich.

 

Dazu gehört die Ermittlung und Bereitstellung aktueller Objekt- und Bewirtschaftungszahlen, die Werteinschätzung, Ermittlung von Wertpotentialen und Risiken und Rolling Forecast. Sowie die Unterstützung bei Kaufvertragsverhandlungen.

 

Beim Verkauf von Immobilien sind die Selektion potenzieller Investoren und die Betreuung z. B. eines Bieterverfahrens Bestandteil des Transaktionsmanagements. Auch in der Veräußerungsphase ergänzen Mitwirkung oder Führung der Vertragsverhandlungen das Leistungsspektrum.

 

Das Erstellen eines ausführlichen Exposés und Teasers gehört für uns ebenso dazu, wie die Präsentation der Immobilie in einem Informationsmemorandum. Die Extraktion von Entwicklungspotentialen und die selektive Ansprache potentieller Kaufinteressenten.


Standardisierte Berichterstattung:

Bei dem Erwerb oder der Veräußerung von Objekten, bei der Verlängerungen von Mietverträgen oder Mietprüfungen. Wir zeigen Ihnen auf, wo sich Kosten einsparen lassen und Gewinnzuwächse möglich sind. Ihre Portfoliostrategie wird dabei auf Ihre übergeordnete Geschäftsstrategie abgestimmt.

Proaktives Portfoliomanagement:

Wenn wir Ihr Immobilien-Portfolio vor dem Hintergrund der „neuen Normalität“ kritisch bewerten. Sorgen wir dafür, so viel Mehrwert wie möglich aus Ihrem Immobilienbestand zu ziehen, bei möglichst geringen Risiken.


Transparente Umsetzung:
Unser mehrstufiges Transaktionsmanagement ist exakt auf Ihren Bedarf und Ihre Ansprüche abgestimmt. Dadurch sorgen wir für eine konsistente, transparente und schnelle Umsetzung.

Finanzierungsstruktur:
Bei der Finanzierung von Immobilien gibt es verschiedene Möglichkeiten. Deshalb ist es wichtig, die passende Finanzierungsmethode für den individuellen Bedarf zu finden. Dabei kommt es vor allem auf den Zeitplan und die finanziellen Rahmenbedingungen an. Hier erstellen wir für unsere Kunden die maßgeschneiderte Finanzierungsstruktur.

Assetmanagement

Unser Leistungsspektrum umfasst die zuverlässige, transparente und wertoptimierende Betreuung Ihres Immobilienvermögens.

Im Fokus steht für uns dabei die Verwaltung von Anlagevermögen, wir verfolgen das Ziel, das Vermögensportfolio unserer Kunden unter Berücksichtigung seiner Renditeziele und seiner Risikofreudigkeit zu optimieren.

 

Unser Asset Management-Team kümmert sich nicht nur um einzelne Objekte, sondern auch um die strategische und ganzheitliche Steuerung des gesamten Immobilienportfolios.

 

Hierbei profitieren unsere Kunden von unseren tiefen Einblicken in die lokalen Märkte und von geprüften Transaktionsprozessen an der Schnittstelle zu unserem Asset-Management. Dank unseres versierten und erfahrenen Teams sind wir in der Lage, jede Phase des Transaktionsprozesses inhouse und mit langjährigen Partnern abzubilden.

 

Unsere Erfahrung reicht dabei von klassischen Asset-Deal-Transaktionen bis hin zu anspruchsvollen Share-Deal-Konstruktionen sowie M&A-Prozessen und Exits von Private-Equity-Investments über den Kapitalmarkt.

 

Die Steigerung von Werten ist unser oberstes Ziel. Um dies zu erreichen, verstehen wir uns als aktive und immobiliennahe Asset-Manager und handeln stets aus der Eigentümerperspektive.

 

Neben der Optimierung von Prozessen und der Minimierung der Ausgaben ist die Entwicklung neuer, kreativer Ansätze zum Erreichen überdurchschnittlicher Ergebnisse eine unserer Kernkompetenzen. Dabei begleiten wir unsere Kunden in allen Bereichen sowie in allen Phasen des Asset-Managements. Zu unseren Leistungen zählen die Ankaufsberatung und das aktive Asset-Management, ebenso wie die Beratung beim Verkaufsprozess.

 

Wir analysieren, bewerten und kontrollieren Ihren Bestand, entwickeln zukunftsorientierte Handlungsstrategien zu dessen Optimierung und kümmern uns um die Umsetzung der Maßnahmen.

Erbbaurecht

Das Thema Erbbaurecht wurde lange vernachlässigt. Die REM hat dieses nachhaltige, renditestarke und nahezu risikolose Investment neu konzipiert.

Das Thema Erbbau, lange vernachlässigt, hat in den letzten Jahren wieder stark an Bedeutung gewonnen.

Gerade in Metropolregionen mit hohen Grundstückspreisen ist Erbbaurecht eine äußerst interessante Option und bietet dem institutionellen Anleger viele verschiedene Möglichkeiten.


Darüber hinaus spart der Käufer bei der Anschaffung einer Immobilie auf Erbbau den Kaufpreis für das Grundstück und zahlt dafür einen Erbbauzins.


Doch bei all den genannten Vorteilen gibt es einige Punkte zu beachten, wie z.B. die Instandhaltungspflichten auf Seiten der Käufer, das Mitspracherecht des Erbbaugebers bei An- und Umbau. Die vertraglichen Erbbauzins Regelungen und was passiert im Heimfall.

Die anspruchsvolle Herausforderung für unsere institutionellen Anleger umzusetzen ist unsere Aufgabe.



Wir haben uns in den vergangenen Jahren mit dem Thema auseinandergesetzt und verfügen über das erforderliche Know how.

So konnten wir im vergangenen Jahr mit einem institutionellen Anleger bereits ein Portfolio für Erbbau Objekte auflegen und betreuen.

Erbbaurecht

Das Prinzip des Erbbaurechts liegt in einer Trennung der Eigentumsverhältnisse von Boden und Gebäude für eine festgelegte Zeitdauer. Das Erbbaurecht stellt ein grundstücksgleiches Recht „auf Zeit“ dar, bei dem der Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) dem Erbbaurechtsnehmer (Erbbauberechtigten) das Recht erteilt, auf seinem Grundstück zu bauen. 

Erbbaurecht in Zahlen

Im Vergleich zum deutschen Markt ist das Erbbaurecht, in UK „Leasehold“ in den USA „Groundlease“, auf internationalen Märkten eine vergleichsweise weit verbreitete Eigentumsstruktur.

Anteil von Immobilien im Erbbaurecht im Ländervergleich.

Erbbaurechtsvertrag


Die nachstehenden Punkte zeigen die wesentlichen vertraglichen Bedingungen des deutschen Erbbaurechts auf.


  • Gesetzliche Regelung: Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).​
  • Rangstelle: Das Erbbaurecht wird zwingend an erster Rangstelle im Erbbaugrundbuch, welches ein Teil des Grundbuchs ist, eingetragen (Sicherstellung der Finanzierbarkeit des Erbbaurechts).​
  • Erbbauzinsen: Die Erbbauzinsen werden zwangsversteigerungsfest als Reallast im Erbbaugrundbuch eingetragen. ​
    1/12 der jährlichen Erbbauzinsen sind monatlich im Voraus zu zahlen.​
  • Indexierung: Die Bezugsgröße für die Anpassung der Erbbauzinsen ist der Verbraucherpreisindex in Deutschland (veröffentlicht vom statistischen Bundesamt). 
  • Laufzeit: Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages beträgt i.a.R. 30 bis 99 Jahre.​
  • Heimfall: Der Heimfall kommt nur bei schwerwiegender Vertragsverletzung zutragen. Er regelt, wann das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer zurückfällt.​
  • Nebenkosten: Sämtliche Kosten der Gebäude sind vom Erbbaurechtsnehmer zu tragen.​


Vorteile Erbbaurechtsnehmer

Mehrwerte für den Erbbaurechtsnehmer sind insbesondere:


  • Liquiditätsvorteil, Finanzierung des Grundstückpreises entfällt, hierdurch lassen sich bessere Konditionen auf der Fremdkapital Seite erzielen.
  • Höhere Rendite durch geringeren Eigenkapital Einsatz, demnach der Leverage durch das Fremdkapital wirkt.
  • Erbbauzins ist steuerlich absetzbar, demnach positive bilanzielle Effekte bei der Objektgesellschaft erzielt werden.
  • Erbbaurechte und Gebäude sind vererbbar / veräußerbar.
  • Endet der Vertrag, wird der Erbbaurechtsnehmer entschädigt, hierzu sind im Erbbaurechtsvertrag genaue Regelungen getroffen.
  • Zugang zu attraktiven Bauplätzen. Diese teilweise ausschließlich im Erbbaurecht vergeben werden, insbesondere weil dies als Steuerungsinstrument der gewünschten Bebauung dient.


Vorteile Erbbaurechtsgeber

Mehrwerte für den Erbbaurechtsgeber sind insbesondere:


  • Erhalt des Grundvermögens, Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers und partizipiert von den weiteren Steigerungen der Baulandpreise, diese zum Vertragsende realisiert werden.
  • Optimale Sicherheit der langfristigen Einnahmen durch erstrangige zwangsversteigerungsfeste Grundbucheintragung der Erbbauzinsen und Abtretung der Mieteinnahmen.
  • Hohe Übersicherung, Erbbauzinsen betragen i.a.R. max. 25 % der Gebäudemieten, demnach mindestens 400 % Puffer für Stress-Szenarien.
  • Sehr langfristige und konservative Anlageform.
  • Keine Abnutzung, im Gegensatz zu Gebäuden unterliegen Grundstücke keiner Abnutzung und
    müssen daher weder instandgehalten noch abgeschrieben werden.
  • Keine Vermietungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsrisiken.
  • Keine Renditeminderung durch nicht umlagefähige Nebenkosten. 
  • Inflationsrisiken werden durch Indexierung der Erbbauzinsen abgefangen.
  • Vorkaufsrechtsrecht betreffend der Gebäude werden teilweise im Erbbaurechtsvertrag vereinbart.

Managementleistungen bei Erbbaurechten


  • Entwicklung der Investmentstrategie und Investoren Abstimmung
  • Strukturierung der gewünschten Investitionsstruktur
  • Financial Engineering (Finanzen, Recht, Steuern)
  • Identifizieren geeigneter Grundstücke / Erbbaurechte
  • Markt- und Standortanalyse
  • Analysieren, prüfen und bewerten von Angeboten
  • Planen, koordinieren und kontrollieren erforderlicher Due Diligence 
  • Initiierung von Wertgutachten durch vereidigte Gutachter 
  • Abstimmung von (Des)Investmententscheidungen von Erbbaurechten/Grundstücken
  • Verhandlung, Strukturierung und Durchführung des Kaufvertrages
  • Aufbau und Strukturierung einer Finanzierungsstruktur 
  • Cash-Flow-Modeling, Wirtschaftlichkeitsrechnungen und Szenarien Analysen auf Portfolioebene
  • Organisation von Rechnungswesen und Liquiditätsmanagement auf Grundstücks- und Portfolioebene
  • Koordination und Überwachung der Erbpachtbuchhaltung einschließlich des Zahlungsverkehrs/Mahnwesens 
  • Aktives Vertragscontrolling und Management der Erbbaurechte
  • Monitoring und Sicherstellung der geplanten Portfolioperformance
  • Regelmäßiges Reporting an das Investmentmanagement bzw. die Investoren